התחדשות עירונית
ייעוץ וליווי משפטי - ייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית פינוי בינוי ותמ"א 38
משרדנו מתחייב ללוות את בעלי הזכויות והנציגות לאורך כל תקופת הפרויקט ועד לסיומו בהשלמת רישום הדירות החדשות על שם בעלי הדירות ורישום הבניין החדש כבית משותף.
נעניק לכם ייעוץ משפטי שוטף וסיוע בקידום הפרויקט, בהתאם להמלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
משרדנו מתמחה בעריכת הסכמים בפרויקטים של התחדשות עירונית , הן פרויקטים של פינוי בינוי, והן פרויקטים של תמ"א 38 או התחדשות בניינית. במסגרת הייצוג המשפטי אנו מנהלים מעין מכרז לבחירת יזם, ניהול מו"מ עם נציגי היזם, ניסוח הסכם משפטי לשביעות בעלי הדירות, אנו מפקחים על היזם ודואגים לביצוע ההסכם כפי שנחתם.
ביחד עם נציגות הדיירים נבחר את כלל אנשי המקצוע הרלוונטים כגון: שמאי מטעם הדיירים, מפקח בנייה, יועץ מס, יועץ ביטוחים וכל יועץ אחר ככל שתעלה דרישה. ליווי בעלי הדירות בכל שלבי הפרויקט, תוך מתן מענה לפניות הבעלים ועדכונים שוטפים לאורך חיי הפרויקט.
ניהול הליך בחירת יזם
ליווי וייעוץ משפטי בבחירת יזם לביצוע הפרויקט, לרבות באמצעות הכנת מסמך פנייה לקבלת הצעות מיזמים, קבלת הצעות מיזמים וסיוע בבדיקתן, ניהול מו"מ עם יזמים, וסיוע ביצוע התמחרות בין המציעים, ניהול משא ומתן עד לגיבוש נוסח סופי ומוסכם של הסכם בין היזם לבין בעלי הזכויות במתחם, תוך שמירה על זכויותיהם של בעלי הדירות.
מסמכי הליווי הבנקאי
משרדנו יערוך בחינה משפטית של מסמכי הליווי הבנקאי של הפרויקט, ובכלל זה בחינת ההתאמה של הערבויות שיינתנו לבעלי הזכויות להוראות ההסכם שייחתם עם היזם, וכן החתמת בעלי הזכויות על מסמכי הליווי הבנקאי, לאחר שנציג בפניכם מסמכים אלו ונסביר לכם את משמעותם.
אנו נסייע לבעלי הדירות וליזם במתן הוראות לצורך קבלת אישורי הרשות המקומית בדבר העדר חובות בעת רישום המשכנתאות והעברת הזכויות, ככל שיידרש.
בחירת יועצים
ליווי בבחירת מפקח בנייה, שמאי מקרקעין ויועצים אחרים מטעמם, הנדרשים לצורך שמירה על זכויותיהם בפרויקט, וכן סיוע בניסוח הסכמי ההתקשרות עימם, וקיום פגישות עימם במידת הצורך ע"פ דרישת הנציגות.
שלב החתימות
משרדנו יהיה מעורב בכל הליך החתמת בעלי הזכויות על מסמכי ההתקשרות עם יזם לביצוע הפרויקט, ייפויי כוח, מסמכים נלווים להסכם, מסמכי הבנק המלווה וכיוצ"ב.
ככל שקיימים במתחם אנשים בעלי מוגבלות פיזית המקשה על ניידותם, יגיע עורך הדין מטעמנו למקום משכנם לשם מתן הסברים על הפרויקט וכן החתמתם על המסמכים השונים הרלוונטיים לפרויקט.
ככל שקיימים בעלי זכויות אשר אינם דוברים/קוראים בשפה העברית, אנו מתחייבים לוודא כי היזם מסר לדיירים הרלוונטיים מסמך, הכולל את עיקרי ההצעה, כשהוא מתורגם לשפתם, והסביר לבעלי הזכויות הרלוונטיים את ההסכם בשפתו באמצעות דובר השפה ששירותיו ימומנו על ידי היזם, וכי דובר השפה אישר בכתב כי עשה כן.
מינוי נציגות דיירים
ניסוח כתב מינוי לנציגות המסדיר את יחסיה מול בעלי הזכויות וקיום פגישות עבודה שוטפות עם הנציגות לפי העניין והצורך.
השתתפות באספות דיירים, לפי הצורך ועל פי בקשת הנציגות, בין היתר לצורך מתן הסברים, התוויית דרכי הפעולה והחתמת בעלי הזכויות על המסמכים ו/או ההסכמים הדרושים לביצועו של הפרויקט.
מעקב וניהול
פיקוח על מילוי הוראות הדין, לרבות חוק עידוד מיזמים, ובכלל זה ההוראות בעניין הכינוס, המצאת מסמך עיקרי ההצעה וההתייחסות מיוחדת לבעלי מוגבלות וקשישים.
משרדנו יבצע מעקב אחר הליכי התכנון והבנייה מטעם בעלי הזכויות עד לקבלת היתר בנייה, עו"ד המלווה את הפרויקט יהיה נוכח בדיוני ועדות התכנון והבנייה ובהתנגדויות לצורך שמירה על אינטרס בעלי הזכויות.
עו"ד מטעמנו ינהל מעקב אחר הגשת הדיווחים הנדרשים לרשויות המס בגין ההסכם עם היזם, לרבות סיוע לבעלי הזכויות במילוי שאלון מיסוי על ידי בעלי הזכויות ומתן הסבר על מהותו.
משרדנו יוודא כי יהיה פיקוח ומעקב אחר לוחות הזמנים וקיום הוראות ההסכם, וכן סיוע למפקח בעניין מעקב אחר לוחות הזמנים בשלב הבנייה, לרבות שליחת מכתבי התראה ליזם במקרה הצורך במסגרת תקופת הבנייה.
התנהלות מול רשויות
משרדנו יעבוד בשיתוף פעולה עם היזם לצורך קבלת הסכמתם של גורמים ציבוריים, שהם בעלי זכויות במקרקעי המתחם לצורך קידום הפרויקט, כגון רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות (כדוגמת 'עמידר').
דיירים סרבנים
מעקב אחר ההליכים המשפטיים שיינקטו על ידי היזם כנגד דיירים מסרבים, כהגדרתם בחוק עידוד מיזמים, וסיוע לפי הצורך.
שונות
אנו נפעל לסיוע לקבלת כתבי ההסכמה מהיזם במקרה של מכירת הדירה הנוכחית על ידי מי מבעלי הזכויות אשר חתם על ההסכם, והחתמת הרוכש שנכנס בנעלי בעל הזכויות הנוכחי, על ההסכם והמסמכים הנלווים להסכם.
ערבויות
משרדנו יחזיק בנאמנות מסמכי השעבוד ואת הערבויות שייתן היזם לבעלי הזכויות, וישיבם ליזם בתום התקופה הרלוונטית לכל אחת מהן או מסירתן לבעלי הזכויות לצורך חילוטן, והכל על פי הוראות ההסכם.
עדכונים שוטפים
משרדינו יוציא עדכונים שוטפים לבעלי הזכויות, בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט ולפי הצורך, וכן עדכון בדבר דיונים צפויים במוסדות התכנון והבנייה, התכתבות וקיום ישיבות עבודה עם היזם ו/או באי כוחו.
בחירה ומסירת הדירות החדשות
המשרד ילווה את בעלי הזכויות בהליך הקצאת/בחירת הדירות, החניות והמחסנים והתאמתו להוראות ההסכם, וכן ליווי ופיקוח על הליך הקצאת הדירות, חניות ומחסנים.
אנו נקיים קשר רציף עם בעלי הזכויות ועם המפקח על הבנייה בנושאים משפטיים הכרוכים בתהליך הבנייה ו/או האכלוס ומסירת דירות התמורה לבעלי הזכויות.
כמו כן, נבצע פיקוח משפטי אחר הליך מסירת החזקה בדירות התמורה לבעלי הדירות.
הסדרת זכויות בדירות החדשות
משרדנו ינהל מעקב אחר תהליך רישום הבתים המשותפים, ובכלל זה בחינה משפטית של המסמכים הנדרשים לשם רישום הבניינים החדשים שייבנו כבית משותף, מעקב אחר תהליך רישום הדירות החדשות על שם בעלי הדירות לשם שמירת זכויות בעלי הדירות. כמו כן מעקב ופיקוח על הליך מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת היזם במקרה של ביטול ההסכם.
